Стара къща: кой продава?
Като начало трябва да проверите отново кой е продавачът на къщата. Такива данни могат да бъдат намерени в настоящата извадка от поземления и ипотечния регистър. Сравнете данните от личната карта на продавача с тях. Такова копие е валидно 3 месеца от датата на издаването му. Вписванията в поземления и ипотечния регистър също показват дали продавачът е едноличен собственик на имота. Ако има повече собственици (например те са съпрузи или братя и сестри), тогава всички те трябва да се съгласят да продадат къщата и да пристъпят към нотариален акт.
Внимание! След като получим номера на регистъра на земята и ипотеката от продавача, можем да прегледаме състоянието му и в електронната система на адрес: www.ekw.ms.gov.pl.
По време на разговора със собственика си струва да попитате как е придобил правото на собственост (покупка, наследство, дарение) и дали не е установил право на предимство за други хора.
Гаранция за обществена вяра в поземлените и ипотечните регистри
Освен данните на собственика, поземленият и ипотечен регистър съдържа редица информация, необходима за бъдещия собственик. Провежда се с цел установяване на правния статус на недвижимия имот, той е отворен и се приема, че съдържа вписвания в съответствие с действителния правен статус.
Удобна ситуация за купувача е тази, при която освен маркиране на имота и собственика, няма записи или споменавания на каквито и да било приложения. Към имуществото, върху което е учредена ипотеката, трябва да се подхожда с повишено внимание - този вид тежест е свързан с имота, а не с последващия собственик (на практика това означава необходимост от погасяване на дълга, ако бившият собственик не успее да изпълни това задължение). Парцел с предимство, необходимо за съседите, също може да е проблем - тогава ние сме длъжни да толерираме преминаването на съседа през нашия имот.
Тук трябва да се спомене, че поземлените и ипотечните регистри се покриват от гаранцията за обществена вяра. Той се отнася до правния статус на недвижимия имот, вписан в поземления и ипотечния регистър и е от съществено значение за лице, което възнамерява да придобие собственост върху този недвижим имот. Законовите разпоредби, изразяващи съдържанието на гаранцията, също функционират в правните сделки като принцип на надеждност (publica fides) на поземлените и ипотечните регистри.
Гаранцията за обществена вяра в поземления и ипотечния регистър е включена в чл. 5-9 от закона за поземлени и ипотечни регистри и ипотечни кредити. Съгласно гореспоменатите разпоредби, лице, което купува недвижим имот, го придобива по нотариално споразумение от някой, който е вписан в поземления и ипотечния регистър като собственик, противно на действителния правен статус. Такъв може да е случаят, например, когато наследственото производство не е проведено и според указанието на завещанието недвижимият имот трябва да принадлежи на друго лице.
Условието за гарантиране на обществената вяра в поземления и ипотечния регистър е:
- платеният характер на договора (гаранцията няма да ни защити, ако договорът е дарение; след това имотът се връща на действителния собственик; законодателят въвежда това ограничение, като приема, че интересите на правоимащото лице трябва да бъдат приоритетни пред интересите на потенциалния купувач, който в замяна на придобития недвижим имот не е платил никакво обезщетение);
- добросъвестност на купувача (на практика състоянието на добросъвестност означава, че купувачът не знае, че съдържанието на поземления и ипотечния регистър не съответства на действителния правен статус или не може да разбере за него).
Следователно, гаранцията за обществена вяра в поземления и ипотечния регистър позволява на лицето, закупило недвижимия имот, да се позове на съдържанието на регистъра, което е благоприятно за него в случай на несъответствие между правния статус на недвижимия имот, разкрит в поземления и ипотечния регистър, и действителния правен статус.
Проверяваме местния план за пространствено развитие
Информация за плановете за зоните в съседство с недвижимия имот (дали в бъдеще в близост ще се движи магистрала или се планира изграждането на промишлени предприятия) може да бъде получена от местния устройствен план за развитие или - ако комуната няма такъв - от проучването на условията и посоките зониране. Освен това планът ще определи допустимите параметри на сградите в непосредствена близост (техните максимални размери), биологично активната площ на парцелите и възможния начин на развитие на земята - посочване на вида на услугите, еднофамилни или многофамилни жилища, или възможни зони за спорт и отдих. Планът с описателната част е достъпен за преглед на всеки заинтересован.
Кой ще ни бъде съсед?
И нещо тривиално, но не по-малко важно - кварталът. Добре е да видите как изглеждат съседните имоти, дали са в ред, а крайградската тишина не се нарушава от рева на мотори или силна музика. Ако нищо не ни тревожи, време е да започнете финансови преговори и да вземете мечтания дом.
Купихме стара къща и какво следва, т.е. гаранция.
Струва си също така да знаем, че в случай на по-късно откриване на дефекти в къщата, можем да се възползваме от правата, предоставени от гаранцията.
Съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс продавачът носи отговорност пред купувача, ако: продадената вещ има дефект, който намалява нейната стойност или полезност, няма свойствата, които купувачът е предвидил, или ако е била доставена на купувача в непълно състояние (гаранция за физически дефекти)
Продавачът също носи отговорност, ако продадената вещ е собственост на трета страна или ако е обременена с правото на трета страна, например правото на доживотен затвор (гаранция за правни дефекти).
Основната характеристика на гаранционната отговорност е, че тя се прилага както за нови, така и за употребявани артикули (и следователно и за домове, закупени от вторичния пазар), които се продават. Това правило беше потвърдено от Върховния съд в резолюцията от 21 март 1977 г., III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). Съгласно гореспоменатата резолюция отговорността на продавача за физически дефекти на продадения артикул се отнася и за стоки втора ръка, но не включва отговорност за такова намаляване на стойността или полезността на артикула, което е нормална последица от правилното му използване. Следователно, гаранционните права не могат да бъдат използвани поради например унищожаване на паркета след 15 години употреба.
Внимание! Правата по гаранцията за физически дефекти на сградата (или част от нея) изтичат три години от датата на доставката на купувача. От друга страна, правата по гаранцията за правни дефекти изтичат след една година от датата, на която купувачът е научил за съществуването на дефекта. Ако това е станало известно в резултат на действие на трето лице, едногодишният срок се брои от датата на постановяване на окончателно решение по делото.
Изтичането на горепосочените срокове обаче не изключва възможността за предявяване на искове по гаранцията, ако продавачът е скрил по измама дефекта от нас, независимо от вида му. За ефективно уведомяване за дефекти в продадения артикул е достатъчно да изпратите препоръчано писмо до продавача с описание на дефекта и нашите искания преди гореспоменатите срокове. Ако продавачът игнорира нашите подкани, тогава въпросът трябва да бъде отнесен до гражданско производство.
Продавачът се освобождава от отговорност по гаранцията, ако купувачът е знаел за дефекта към момента на сключване на договора за продажба - тоест той е бил напълно наясно, например, за къщата, която се купува влажна, и за необходимостта от извършване на свързана работа. Предполага се, че в такава ситуация купувачът се съгласява да закупи стоката.
Ако обаче купувачът не е знаел за дефектите, той има право:
- да поиска намаляване на цената;
- отказ от договора.
Намаляване на цената на къщата
В тази ситуация продавачът трябва незабавно да върне разликата между договорената цена и стойността, произтичаща от намалението, ако задължението за плащане вече е изпълнено от купувача (парите са преведени по сметката). Ако страните не са съгласни относно размера на намалението на цената, може да се поиска становище от строителен експерт.
Оттегляне от договора
Това право на купувача е сериозно за продавача, който иска да продаде стоката, но също така и за купувача, който може да няма алтернативно местожителство. Едностранната декларация на купувача, че той се оттегля от договора, кара страните да си върнат получените услуги една на друга - купувачът на имота и продавачът парите.
Правно основание:
Закон от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (Законодателен вестник от 1964 г., № 16, т. 93, с измененията).
Закон от 6 юли 1982 г. относно поземлените и ипотечните регистри и ипотеките (Законодателен вестник № 124, т. 1361 от 2001 г., изменен).
